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广东谷泰律师事务所(以下简称谷泰所)于2016年7月由深圳龙华区几位资深老牌律师发起,经广东省司法厅批准成立的综合性律师事务所,现为中华人民共和国律师协会会员、广东省律师协会会员、深圳市律师协会会员,在石岩、龙华观澜、大浪、民治名声显赫。

    较高人民法院:网签备案的房屋买受人并未取得房屋所有权,不能排除对该房屋的强制执行

  • 原判决裁判要旨:

    不动产物权变动,除法律另有规定外,以登记为生效要件。商品房网签登记是政府部门依托其建立的商品房网上签约备案平台,规范房地产开发企业、房屋中介公司等相关主体进行商品房预售管理的网上备案登记行为,并不具有物权变动性质,不直接产生不动产物权设立或变动的效力。已办理网签备案的房屋买受人向法院提起的执行异议之诉,要求排除强制执行的,人民法院不予支持。

     

    案情简介:

    一、德州中院(2013)德中商初字第43号民事判决认定,判决三沅公司应向天翔公司应返还货款647万元,赔偿损失1072918元。

    二、德州中院在执行(2013)德中商初字第43号民事判决时,查封了刘希波、邓杰向三沅公司购买办理了商品房网签备案的房屋一套,该房屋刘希波、邓杰并未实际占有,也仅支付了一小部分房款。

    三、刘希波、邓杰提出执行异议,德州中院于2016年3月4日作出(2015)德中法执异字第9号执行裁定书予以驳回。

    四、2016年3月12日,刘希波、邓杰向德州中院提起诉讼,请求撤销(2015)德中法执异字第9号执行裁定书;确认被查封房屋归原告所有;判决不得对原告房屋予以执行。德州中院一审判决支持了刘希波、邓杰的诉请。

    五、天翔公司不服,上诉至山东高院,主张网签备案并不能发生物权变动,刘希波、邓杰为取得案渉房屋所有权,不能排除强制执行。山东高院二审判决驳回刘希波、邓杰的诉讼请求。

    六、刘希波、邓杰不服,向较高法院申请再审。较高法院裁定驳回再审申请。

     

    实务中的观点

    1、需要明确的是不动产物权变动以登记为生效要件,要搞清楚商品房网签备案,是政府部门依托其建立的商品房网上签约备案平台,并不等于登记。《物权法》第九条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”因此,不动产物权登记,是指不动产登记机关依据当事人的申请或者人民法院的嘱托,将不动产物权设立、变更、转让、消灭的事实记载于不动产登记簿上的过程。根据《物权法》第十六条,不动产登记簿是物权归属和内容的根据。因此,除法律有规定外,记载于不动产登记之上是不动产物权变动的生效要件。商品房网签备案,是政府部门依托其建立的商品房网上签约备案平台,规范房地产开发企业、房屋中介公司等相关主体进行商品房预售管理的网上备案登记行为,并不具有物权变动性质。因此,仅办理网签备案的房屋买受人主张排除强制执行的,不符合物权变动的公示原则,没有法律依据。

     

    2、未办理房屋登记的买受人在一定条件下可主张排除强制执行。根据《较高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条,同时满足以下条件时,房屋买受人可排除金钱债权的申请执行人对房屋的强制执行。(1)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(2)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(3)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(4)非因买受人自身原因未办理过户登记。同时,对于登记在开发商名下的商品房,房屋买受人在以下条件下,也可排除强制执行:(1)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(2)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;(3)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

     

     


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