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广东谷泰律师事务所(以下简称谷泰所)于2016年7月由深圳龙华区几位资深老牌律师发起,经广东省司法厅批准成立的综合性律师事务所,现为中华人民共和国律师协会会员、广东省律师协会会员、深圳市律师协会会员,在石岩、龙华观澜、大浪、民治名声显赫。

    如何处理深圳市城中村(小产权)房屋买卖纠纷

  • 深圳作为我国最年轻的城市,在其快速城市化的过程中产生了大量的城中村。据统计,深圳市共有城中村(行政村)241个,原特区内尚有城中村91个,城中村农民房或私人自建房超过35万栋,总建筑面积高达1.2亿平方米,占深圳市全市住房总量的49%。而在深圳市高速城市化的过程中还出现了基数庞大、增速惊人的违法建筑,根据市人居环境委、市政协社法民宗委提供的数据显示,截至2014年底,深圳全市违法建筑37.3万栋、4.28亿平方米。深圳全市建筑8亿余平方米,一半以上的建筑是违法建筑。居住在违法建筑内的人口约737.87万,占全市总人口的56%,数量巨大。

    伴随着1992年与2004年的两次土地国有化,深圳市已将全市范围内原有的农民转为市民,将原有的集体土地转化为国有土地,土地所有权实现了从国家所有和集体所有的二元结构到国家所有的一元结构的转变。但事实上深圳市政府并没有完全完成土地国有化征收的法律程序,土地仍然被控制在原集体经济组织和村民手中,这便在法律上产生了一个悖论——既然深圳市土地已全部转化为国有土地,那么依据我国法律规定,深圳市范围内的所有土地与地上建筑物在法律上均属于可以转让的标的,然而事实上深圳市目前仍然以规范集体土地的法律规定规范城中村土地及房屋,限制其入市转让。

    虽然深圳市城中村房屋交易仍不为深圳市政策法规所允许和保护,但由于深圳市商品房价格较高,许多外来人口为缓解居住压力仍然选择购买城中村房屋,隐形的土地二级市场已经成型且规模较大。此时即产生了由上述法律悖论引申出的另一法律问题,即如已被出卖给非集体经济组织成员的城中村房屋需要拆迁补偿的,出卖人与受让人之间的经济利益如何平衡。

    由于目前针对上述法律问题的法律法规较少,司法实践中大多由省高级人民法院以会议纪要的形式指导下级人民法院的审判工作,这在一定程度上弥补了法律的空白,有助于解决司法裁判的实践问题,但由于缺乏全国统一的裁判规则与权利救济途径,导致司法实践中争议不断。深圳市法院对此问题长期采取不予处置的策略,拒绝受理城中村房屋买卖纠纷,使得大量纠纷难以进入司法程序。

    我所曾处理多起深圳市旧改过程中的城中村房屋买卖纠纷且均取得了良好的实际效果,积累了丰富的实务经验。是故借此撰写本文,拟通过对深圳市城中村房屋买卖纠纷现状的分析,以及对其他城市关于此类问题裁判规则的比较,结合我所近期代理的一起此类纠纷,对旧改过程中的深圳市城中村房屋买卖纠纷的处理提出一些建议,以期能促进定纷止争,妥善处理实务纠纷。

    一、深圳市城中村房屋买卖纠纷的现状

    (一)深圳市集体土地的国有化

    改革开放为深圳市的崛起提供了政策支持,经济的快速发展,城市化进程的不断加快,都需要不断增加土地供应以扩宽城市空间。在此背景下,深圳市通过1992年的《关于深圳市经济特区农村城市化的暂行规定》和2003年的原国土局四个土地行政文件开展了两次大规模的土地国有化行动,将全市范围内的所有土地均转化为国有土地以满足城市建设与发展的现实需求,从政策法规层面实现了城乡土地二元化结构到国家所有的一元结构的转变。此种集体土地国有化的形式也被称为“概括国有化”。

    然而,深圳市这种概括国有化的形式并未完成集体土地的国有化且遗留了许多历史问题。根据我国《土地管理法》的规定,集体土地转化为国有土地须履行土地征收程序并给予征收补偿,但概括国有化的形式并未实际履行土地征收的法律程序。此外,虽然深圳市名义上实现了集体土地的概括国有化,但原集体土地仍然控制在原集体经济组织和村民手中,只是换成了村股份合作公司的形式。实际上,深圳市目前主要是通过城市更新的方式对城中村进行改造,并在改造过程中完成概括国有化未完成的土地征收程序,继而完全实现集体土地的国有化。

    (二)深圳市城中村房屋的四种类型

    结合深圳市实际情况,城中村房屋纠纷总是与违法建筑相伴而生的。

    2009年6月2日公布的《深圳市人大常委会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》对于城中村历史遗留违法建筑的清理作出了系统化的制度规定,深圳市城中村房屋被划为以下四种类型:第一,原具备合法报建手续或具有建设工程规划许可证的房产;第二,原为违法建筑经申报审查补缴地价后转化为合法建筑并予以确权的房产,包括确权为非市场商品房和市场商品房的房产;第三,虽未确认为合法建筑但取得临时使用许可的房产;第四,违法建筑。

    此外,2013年12月30日出台的《<深圳市市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定>试点实施办法》(深圳市市人民政府令第261号)第二条第二款规定“对非原村民所建住宅类农村城市化历史遗留违法建筑、对以房地产开发为目的未经批准建设的住宅类违法建筑(包括建成后已实际分割转让的情形),不予处理确认”,由此可见,对于外来人员购买城中村违法建筑房产、购买土地自建房产或者与原村民合作建设的房产,均不予确权。

    (三)深圳市法院系统对城中村房屋买卖纠纷的态度

    深圳市法院系统对于城中村房屋买卖纠纷尚未形成统一的意见与认识,目前的主流认识是为避免影响审判与政府处理历史遗留问题行政行为的冲突,原村民与非村民之间的城中村房屋买卖纠纷或者合作建房纠纷应先由政府有关部门对历史遗留违法建筑处理,故事实上深圳市法院系统目前对此类案件采取的是不予受理的做法,即使受理后也予以驳回起诉。据笔者了解,目前深圳市法院仅受理城中村房屋租赁纠纷,并大多以涉案房屋未取得建设工程规划许可证为由认定租赁合同无效。

    然而,深圳市法院长期不予受理此类案件的做法实际上忽视了其息诉止争的职责。法院作为社会正义的最后一道防线,理应通过司法裁判的方式引导公众采取适法行为解决纠纷,并在其司法职权范围内充分发挥司法功能定纷止争,但深圳市法院不予受理的做法明显缺乏法律依据,且违背了“法院不得拒绝裁判”的基本原则。实际上,深圳市法院这种保守的司法态度也体现了法院内部对此类问题的畏难情绪,因现行法律规定的土地二元结构管理体制依然限制着此类纠纷的合同效力,面对城中村房屋纠纷利益博弈激烈的现状,法院难以直接对合同效力作出认定,进而对此类问题采取了回避的态度。

     

    二、此类案件的裁判规则与实例比较

    一般而言,城中村房屋买卖纠纷中,出卖人为集体经济组织成员,买受人则非本集体经济组织成员,涉案房屋买卖合同的交易均发生在几年前甚至十几年前,且合同均已履行了主要义务,即出卖人交付了房屋,买受人支付了相应价款并已实际居住,有的房屋已经买受人装修、翻建或改建,但大多未办理房屋变更登记或土地使用权变更登记手续。后因土地增值或者土地征收、房屋拆迁等因素,房屋现值或拆迁补偿价格远高于原房屋买卖价格,出卖人受利益驱使起诉买受人,要求确认房屋买卖合同无效并收回房屋。

    据此,该类案件的主要争议焦点有二,一是涉案房屋买卖合同是否有效,二是买卖双方的经济利益纠纷如何处理。如前所述,对于此类案件的处理大多由省高级人民法院以会议纪要的形式指导下级人民法院的审判工作,故以下将分别对最高人民法院以及北上广深四个主要城市的相关规定与实务判例进行分析研究。

    (一)最高院裁判规则与实例

    依据2015年最高人民法院《第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要》第19条之规定“在国家确定的宅基地制度改革试点地区,可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。在非试点地区,农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人,该房屋买卖合同认定为无效。合同无效后,买受人请求返还购房款及其利息,以及请求赔偿翻建或者改建成本的,应当综合考虑当事人过错等因素予以确定”可知,一般情形下村民与非村民签署的农民房买卖合同无效,但买受人可请求返还购房款及其利息,以及请求赔偿翻建或者改建成本。

    此外,根据最高院(2012)民申字第1255号民事裁定书的认定,同一集体经济组织成员之间的房屋买卖,买受人以分得部分房屋作为出资合作建房的对价,有权按照出资建房部分取得相应的征收补充款。

    (二)北京市裁判规则与实例

    2004年12月15日北京市高级人民法院发布了《北京市高级人民法院关于印发农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要的通知》(京高法发[2004]391号),其中明确规定“农村私有房屋买卖合同的效力以认定无效为原则,以认定有效为例外。如买卖双方都是同一集体经济组织的成员,经过了宅基地审批手续的,可以认定合同有效”。此外,还规定了此类案件的处理原则,即“要尊重历史,照顾现实;要注重判决的法律效果和社会效果;要综合权衡买卖双方的利益”,在综合权衡买卖双方的利益方面则要坚持以下处理原则:首先,要全面考虑到合同无效对双方当事人的利益影响,尤其是出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益,以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失;其次,对于买受人已经翻建、扩建房屋的情况,应对其添附价值进行补偿;再次,判决返还、腾退房屋同时应注意妥善安置房屋买受人,为其留出合理的腾退时间,避免单纯判决腾退房屋给当事人带来的消极影响。

    在北京市第三中级人民法院(2018)京03民终1430号案件中,法院即认为《卖房协议》的双方当事人均为同一集体经济组织成员。被上诉人购买上诉人的房屋及其院落,并不违反国家效力性强制性法律规定。双方当事人以平等主体地位订立的《卖房协议》,系双方真实意思表示,受法律保护。现双方钱款已结清,涉案房屋及院落已交付,合同已经履行完毕。《卖房协议》亦不符合合同无效的其他情形,合法有效。

    在北京市第一中级人民法院(2018)京01民终1374号案件中,法院认为,涉案农村房屋买卖合同虽系双方真实意思表示,但双方买卖农村房屋时以及现在,买受人均非涉案房屋所在地的集体经济组织成员,违反了法律、行政法规的强制性规定,已被法院另案生效判决确认无效。合同无效,出卖人对此承担主要责任,买受人对此承担次要责任。合同无效后买受人无法获得宅基地使用的价值以及将来的增值利益,买受人就此受有损失。依据双方之间的过错程度,认定买受人应当分得针对宅基地支付的补偿、补助、奖励款项的70%,出卖人分得30%。

    (三)上海市裁判规则与实例

    2004年上海市高级人民法院发布了《上海高院关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件的原则意见》(沪高法民一[2004]4号),认为“对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖,该房屋买卖合同认定为有效”,“对于将房屋出售给本乡以外的人员,未经有关组织和部门批准,如果合同已实际履行完毕,且购房人已实际居住使用该房屋的,对合同效力暂不表态,实际处理中应本着尊重现状、维护稳定的原则,承认购房人对房屋的现状以及继续占有、居住、使用该房屋的权利。如果系争房屋已经拆迁或者已纳入拆迁范围的,应在扣除购房人的购房款后,充分考虑购房人重新购房的合理支出,由购房人与出卖人按比例取得补偿款,其分割比例一般可以考虑在7:3左右。”

    在上海市高级人民法院(2016)沪民申2709号案件中,法院认为农村宅基地为农村集体组织所有,其使用权限于集体组织成员所享有。虽然各方就系争房屋签订了转让协议,但因买受人并非系争宅基地所在的农村集体组织成员,故相应宅基地的使用权仍归出卖人所享有,出卖人有权就相应的拆迁利益请求分割。原审综合考虑房屋价格、当事人对房屋的贡献等因素,判决出卖人享受部分拆迁利益并无不当。

    (四)广东省裁判规则与实例

    笔者在实务中注意到,虽然广州市与深圳市均属广东省高级人民法院管辖,但二者对此类案件的处理思路与裁判规则却大相径庭,是故以下笔者将首先介绍广东省高级人民法院针对此类案件的相关规定,再分别分析广州市与深圳市不同的裁判规则。

    1、广东省高级人民法院的相关规定

    2001年10月30日,广东省高级人民法院发布了《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》(粤高法发[2001]42号),其中第12条规定“当事人将农村村民住宅建设用地转让、出租或以合建形式变相转让农村村民住宅建设用地而签订的合同,一般应认定无效。但1999年1月1日《土地管理法》修订以前,农村村民将经依法取得的宅基地使用权连同房屋转让给本村村民、回乡落户的干部、职工、退伍军人以及华侨、港澳台同胞的,以及1999年1月1日《土地管理法》修订以后,农村村民将经依法取得的宅基地使用权连同房屋转让给本村村民的,可认定转让合同有效。”

    2012年6月26日,广东省高级人民法院印发了《全省民事审判工作会议纪要》(粤高法〔2012〕240号),其中第68条规定“当事人因农村宅基地使用权权属引发的纠纷,根据《土地管理法》第十六条的规定,应由人民政府处理。当事人就此提起民事诉讼的,不予受理。”

    2017年9月12日,广东省高级人民法院印发了《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》,其中第十七条规定“农村宅基地上房屋买卖合同纠纷,根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要》第19条的规定处理。向不具备本集体经济组织成员资格的人出卖宅基地上房屋,合同被认定无效,买受人主张出卖人承担因房地产价格上涨造成的房屋差价损失的,人民法院应当全面考虑出卖人因土地升值或者拆迁补偿所获利益,平衡买卖双方的利益。”

    综上可知,广东省高级人民法院认为村民与非村民之间的农村房屋买卖合同应属无效,但法院应当全面考虑出卖人因土地升值或者拆迁补偿所获利益,平衡买卖双方的利益。值得注意的是,广东省高级人民法院曾于2012年规定“当事人因农村宅基地使用权权属引发的纠纷而提起诉讼的,人民法院不予受理”,此规定直接导致了广州市与深圳市两地法院在针对此类案件的处理时大相径庭。

    2、广州市裁判规则与实例

    在广州市中级人民法院(2016)粤01民终8533号案件中,法院认为,买受人并非涉案房屋所在地的村民,其与出卖人于2003年9月29日签订的《售楼协议书》涉及农村宅基地房屋的买卖,违反了法律和行政法规的强制性规定,应属无效。协议无效后,因该协议书取得的财产应当予以返还,故买受人应当将涉案房屋交还给出卖人,出卖人应当向买受人返还已支付的购房款。本案中,因合同产生的信赖利益损失应为作为涉案房屋买受人支付对价买受房屋后取得对涉案房屋相关权益的信赖利益,双方签订协议书至今已有十几年时间,涉案房屋价值已大幅上升,上述协议书被确认无效后,买受人应将涉案房屋返还出卖人,买受人因此不再享有涉案房屋的利益,故买受人有权要求出卖人赔偿因涉案房屋升值产生的信赖利益损失。宅基地使用权的主体具有特定的身份属性,相应的宅基地使用权价值亦具有身份性的特殊性质,故其价值变化不应计入信赖利益的损失范围。信赖利益的损失范围为建筑物重置价值。

    3、深圳市裁判规则与实例

    在深圳市中级人民法院(2018)粤03民终3834-3837号案件中,法院认为本四案为农村房屋买卖合同纠纷。由于涉案房产已经申报深圳市农村城市化历史遗留违法建筑,相关行政部门尚未作出处理决定,在此之前,上诉人的诉讼请求,暂时不属于人民法院受理民事诉讼的范围,因此,原审法院裁定驳回原审原告的起诉,处理结果并无不当,应当予以维持。

    无独有偶,在深圳市中级人民法院(2017)粤03民终3177、3178号案件中,法院均认为涉案房屋未取得房产登记手续,未取得合法报建手续。根据2009年5月21日深圳市第四届人民代表大会常务委员会通过的《关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》第五条规定,经普查记录的违法建筑,市政府应当区别其违法程度,根据本决定以及土地利用总体规划、城市规划和土地利用计划的要求,分别采用确认产权、依法拆除或者没收、临时使用等方式,分期分批处理。涉案房产系未取得建设工程规划许可证所建设的房屋,被上诉人已就涉案房产向行政主管部门提交了农村城市化历史遗留建筑普查申报材料,因行政处理的不同结果将影响对合同效力的认定,在行政主管部门的处理决定作出之前,上诉人请求确认买卖合同无效以及合同无效后返还房款,不属于人民法院主管范围,上诉人的起诉应予驳回。

    (五)上述不同裁判规则与实例的比较

    从认定合同效力上看,最高院、北广两地法院均认为村民与非村民之间的农村房屋买卖合同因违反法律的强制性规定而归于无效,上海法院则主张“对合同效力暂不表态”;而对于同一集体经济组织成员之间的农村房屋买卖合同的效力问题,最高院与北上广三地法院则均认为符合相应条件的即为有效。

    从实际案例的裁判上看,北京、上海、广州三地法院虽认为村民与非村民之间的农村房屋买卖合同因违反法律的强制性规定而无效,但在实际案例中均裁判买受人可享受部分拆迁补偿利益,其中上海更是明确规定为“7:3左右”,北京虽未有此明确规定,但在上述(2018)京01民终1374号案件中亦以此比例予以裁判。与之相反的是深圳市目前对涉及农村房屋买卖合同纠纷的案件均不予受理或者受理后予以驳回,这一实务处理规则与其他三地法院均不一致。

     

    三、我所近期代理的一起案例及处理结果

    1980年,一深圳村民与一香港居民拟合作建房,并达成以下约定:由深圳村民提供宅基地,香港居民提供合作建房资金;建成后的四层房屋由二者各占两层。后双方遂按照上述约定合作建房,并依法办理了产权人为深圳村民的“绿本”产权证,香港居民亦实际控制着所建房屋的其中两层,二十余年相安无事。后因涉案房屋面临拆迁,深圳村民提出合作建房协议无效并要求收回房屋,且只愿向香港居民退还其当年所支付的合作建房资金及利息,双方遂就此发生争议。后双方均曾聘请律师向深圳法院提起诉讼,法院均未受理,该争议耗时两年多仍未得到实际解决。香港居民后来我所寻求帮助。

    本案由我所律师代为处理,我所律师凭借多年来处理此类案件的丰富经验与高超的谈判沟通技巧,以诚实信用原则作为切入点,强调尊重历史,在较短时间内即促使双方达成了如下和解协议:拆迁补偿利益由深圳市居民占40%,香港居民占60%。同时与项目公司签署了三方协议予以确认。该争议快速且圆满的解决,受到了香港客户、村股份合作公司及项目公司的高度认可与赞誉。

    四、谷律师对此类案件的思考

    通过我所亲自代理的众多案例以及上述分析,以下笔者将在现行法律法规和司法裁判规则的范围内就深圳市城中村房屋买卖纠纷(仅分析原村民与非村民之间的城中村房屋买卖)以及因拆迁补偿而引发的经济利益纠纷提出以下分析,以供读者参考。

    (一)深圳市城中村房屋买卖合同不应一概被认定为无效

    我国《土地管理法》、《城乡规划法》、《合同法》及相关法规政策对集体土地上房屋的转让与建筑物规划合法性进行了严格的限制,且该两种限制性法律规范在民法上均属于效力性强制法律规范,一经违反则合同归于无效,故依据现行法律法规,凡是非本集体经济组织成员购买集体土地及地上建筑物的或者购买非法建筑的,合同一概无效。然而,如上文所述,深圳市已实现了集体土地的概括国有化,城中村房屋已经具备了法律上的交易可能性,该房屋买卖关系违反法律效力强制性规定的情形已经消失。此外,根据我国合同法确立的鼓励交易的基本原则,应当慎用合同无效条款。据此,结合深圳市集体土地已转化为国有土地的事实,不应当适用现行法律法规对集体土地的种种限制,深圳市城中村房屋买卖合同不因违反有关集体土地的规定而归于无效。

    于建筑物规划合法性而言,应当结合上述深圳市城中村房屋的四种类型对房屋买卖合同的效力予以分别认定。具体而言,第一,对于原具备合法报建手续或具有建设工程规划许可证的合法房产,因其不存在违法阻却事由,应当认定房屋买卖合同有效;第二,对于已经申报确权的房产,无论是否为市场商品房,其买卖合同均为有效,因其并不存在违反建筑物规划合法性的效力性强制规范;第三,对于虽未确认为合法建筑但取得临时使用许可的房产,因政府部门须对其合法性进行最终确认,故其买卖合同的效力尚不确定。如经政府确权为合法房产,则买卖合同有效,反之则无效,此时法院不宜直接对买卖合同的效力作出认定;第四,对于违法建筑,因其已确定不能通过申报程序转换为合法房产,则其买卖合同即因违反建筑物规划合法性的强制性效力规定而归于无效。

    此处需要强调的是,虽然我国实行的不动产登记生效主义,但根据区分原则,未经登记的只是不发生物权变动的后果,与合同效力并不存在必然的因果关系。

    (二)深圳市城中村房屋拆迁补偿时买卖双方的经济利益平衡问题

    一般而言,城中村房屋的租金或使用权益不足以使得原集体经济组织或者原集体经济组织成员违反诚实信用原则而主张房屋买卖合同无效,但土地征收或拆迁补偿的巨额利益则远远超出了脆弱的商业信誉所能包含的范围。随着深圳市城市更新工作的不断推进,越来越多的城中村已被纳入城市更新的版图。从城市更新的角度而言,拆迁补偿利益是补偿给房屋权利人的利益,房屋权利人一般应以不动产权证所载之人为主,但鉴于深圳市城中村房屋的权属登记现状以及房屋买卖事实,实际上经常会出现没有不动产权证或者不动产权证所载权利人已将房屋出让的情形,此时房屋买卖双方极易对拆迁补偿利益的归属产生纠纷。

    笔者认为,有关拆迁补偿利益的归属问题应结合双方之间的房屋买卖合同效力予以厘清。具体而言,城中村房屋买卖合同有效但未能完成不动产权属登记程序或变更登记程序的,应当认定买受人为房屋的实际权利人,有权获得房屋的拆迁补偿利益。房屋虽因行政原因未能完成不动产权属登记程序或变更登记程序,但该登记程序并不影响房屋买卖合同的效力,基于诚实信用原则与保护交易安全的考虑,应由买受人取得房屋拆迁补偿利益;城中村房屋买卖合同无效的,则应当根据公平原则综合平衡买卖双方之间的拆迁补偿利益。首先,应考虑买卖双方之间的过错程度,一般而言买卖双方对合同无效均具有过错,但出卖人应对此承担主要责任;其次,应当考虑涉案房屋是否已实际交付,买受人是否已实际居住使用,是否对涉案房屋进行过装修装饰、改建、扩建;再次,应当考虑买受人重新购置房产的合理支出;最后,虽然涉案房屋系由出卖人自愿出让,其应当承担房屋出让的后果,但考虑到涉案房屋的产权人仍为出卖人,且城中村房屋具有一定的身份属性,出卖人应当有权获得部分拆迁补偿利益。有关此项问题,深圳市法院可参考上海市法院的相关规定,秉承定纷止争、诚实信用的原则综合平衡买卖双方的经济利益。

    (三)深圳市法院应当充分发挥司法功能解决城中村房屋买卖纠纷

    如前所述,对于城中村房屋买卖纠纷,深圳市法院系统目前持保守态度,普遍做法是认为应先由行政机关予以处理,法院不能代替行政机关对涉案房屋的性质作出认定,故统一不予立案或立案后裁定驳回起诉。然而,这种裁判规则并不能解决实体纠纷,甚至更容易激发买卖双方的矛盾。深圳市在快速城市化的过程中,出现了大量的城中村房屋,占全市住房面积的49%,但由于长期以来对城中村管理的不规范,造成了非法建筑数量居高不下以至于最终演变为历史遗留问题的局面。据统计,深圳市于2001年就启动对历史遗留违法建筑处理,但十余年来办理房地产登记约4.74万栋,确权发证率仅为23.6%。

    有鉴于此,谷泰律师认为深圳市法院对城中村房屋买卖纠纷一律不予受理的做法既与深圳市实际相脱离,也违背了“法院不得拒绝裁判”的基本原则。深圳市城中村房屋数量众多,因此而产生的买卖纠纷也不胜枚举,为了妥善解决这些纠纷,深圳市法院更应学习借鉴上海法院的裁判规则,而非“一刀切”地不予受理或驳回起诉。笔者建议,深圳市法院应当在其内部统一对该问题的认识以及裁判规则,保障司法裁判有序地介入处理该问题,在司法职权范围内充分发挥司法功能予以解决此类纠纷,坚守社会正义的最后一道防线。从促进城市更新的角度而言,法院通过司法功能不仅能解决个案的争议纠纷,还能充分发挥法律的指引作用,引导人们采取适法行为解决纠纷,有利于促进城市更新过程中“拆迁难”问题的解决。

     

    (四)深圳市应当放开对城中村房屋的流转限制

    如上文所述,经过两次大规模的土地国有化,深圳市已实现了集体土地的概括国有化,土地与地上建筑物已具备了法律上交易的可能性。在此情形下,深圳市却仍以规范集体土地的法律规定来规范概括国有化之后的土地及地上建筑物,未能适时地调整政策法规,导致深圳市的土地政策法规与土地实际情况不相匹配,进而产生了许多历史遗留问题。

    笔者认为,因土地价值的大幅上涨和人们居住以及投资的需求,许多城中村房屋被转让给外来人口,土地隐形的二级市场在客观上已经形成且规模较大。作为规范经济活动、防范经济风险、为经济市场服务的法律法规,也应当顺应经济发展趋势,适时予以调整。

    (五)当事人应当建立法律风险防范意识

    依据现行法律规范与司法裁判规则,对于购买深圳市城中村房屋的非本集体经济组织成员而言,主要存在以下法律风险:第一,房屋买卖合同可能因违反集体土地上房屋的限制转让与建筑物规划合法性的效力性强制法律规范而被认定为无效合同;第二,我国《物权法》奉行的是不动产物权登记生效主义,未经登记的不发生物权变动的效果,但依据我国现行的不动产登记制度,城中村房屋基本无法进行产权变更登记,因而存在不动产物权不能变动的法律风险;第三,目前深圳市法院系统对城中村房屋买卖纠纷采取的是不予处理的保守态度,如因城中村房屋买卖发生纠纷的,无法通过司法途径予以解决。

    根据我所处理此类纠纷的实务经验,笔者特提示购买者应充分意识到可能因此而产生的法律风险。如发生纠纷的,应尽早聘请专业律师介入,一方面律师可凭借专业的法律技能与丰富的实务经验对案件进行全方位的分析,为当事人提供最优的处理方案,大限度上维护当事人的合法权益;另一方面,专业律师善于沟通协调,能在目前深圳市法院不予受理的客观情形下通过协商谈判等多种方式协助当事人解决纠纷。

    五、结语

    综上所述,深圳市集体土地概括国有化后未完全履行土地征收的法律程序,导致现实中城中村房屋仍被集体经济组织及其成员所掌控,且目前的政策法规仍以集体土地的法律规定规范此类土地及房屋,引发了法律适用上的冲突。此外,深圳市法院系统对此类纠纷又采取不予处理的保守态度,导致此类纠纷不能通过司法途径予以解决。