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广东谷泰律师事务所(以下简称谷泰所)于2016年7月由深圳龙华区几位资深老牌律师发起,经广东省司法厅批准成立的综合性律师事务所,现为中华人民共和国律师协会会员、广东省律师协会会员、深圳市律师协会会员,在石岩、龙华观澜、大浪、民治名声显赫。

    如何处理深圳市城中村(小产权)房屋买卖纠纷

  • 深圳作为我国最年轻的城市,在其快速城市化的过程中产生了大量的城中村。据统计,深圳市共有城中村(行政村)241个,原特区内尚有城中村91个,城中村农民房或私人自建房超过35万栋,总建筑面积高达1.2亿平方米,占深圳市全市住房总量的49%。而在深圳市高速城市化的过程中还出现了基数庞大、增速惊人的违法建筑,根据市人居环境委、市政协社法民宗委提供的数据显示,截至2014年底,深圳全市违法建筑37.3万栋、4.28亿平方米。深圳全市建筑8亿余平方米,一半以上的建筑是违法建筑。居住在违法建筑内的人口约737.87万,占全市总人口的56%,数量巨大。

    伴随着1992年与2004年的两次土地国有化,深圳市已将全市范围内原有的农民转为市民,将原有的集体土地转化为国有土地,土地所有权实现了从国家所有和集体所有的二元结构到国家所有的一元结构的转变。但事实上深圳市政府并没有完全完成土地国有化征收的法律程序,土地仍然被控制在原集体经济组织和村民手中,这便在法律上产生了一个悖论——既然深圳市土地已全部转化为国有土地,那么依据我国法律规定,深圳市范围内的所有土地与地上建筑物在法律上均属于可以转让的标的,然而事实上深圳市目前仍然以规范集体土地的法律规定规范城中村土地及房屋,限制其入市转让。

    虽然深圳市城中村房屋交易仍不为深圳市政策法规所允许和保护,但由于深圳市商品房价格较高,许多外来人口为缓解居住压力仍然选择购买城中村房屋,隐形的土地二级市场已经成型且规模较大。此时即产生了由上述法律悖论引申出的另一法律问题,即如已被出卖给非集体经济组织成员的城中村房屋需要拆迁补偿的,出卖人与受让人之间的经济利益如何平衡。

    由于目前针对上述法律问题的法律法规较少,司法实践中大多由省高级人民法院以会议纪要的形式指导下级人民法院的审判工作,这在一定程度上弥补了法律的空白,有助于解决司法裁判的实践问题,但由于缺乏全国统一的裁判规则与权利救济途径,导致司法实践中争议不断。深圳市法院对此问题长期采取不予处置的策略,拒绝受理城中村房屋买卖纠纷,使得大量纠纷难以进入司法程序。

    我所曾处理多起深圳市旧改过程中的城中村房屋买卖纠纷且均取得了良好的实际效果,积累了丰富的实务经验。是故借此撰写本文,拟通过对深圳市城中村房屋买卖纠纷现状的分析,以及对其他城市关于此类问题裁判规则的比较,结合我所近期代理的一起此类纠纷,对旧改过程中的深圳市城中村房屋买卖纠纷的处理提出一些建议,以期能促进定纷止争,妥善处理实务纠纷。